Люди рассказали свои реальные истории о взаимоотношениях арендаторов и арендодателей в условиях коронавируса, а юристы и адвокаты прокомментировали законность требования снизить цену за арендуемое жилье в период пандемии.
Пандемия коронавируса “скосила” на своем пути большую часть малого бизнеса. По цепочке - люди лишились работы и оказались не в состоянии оплатить, к примеру, за аренду квартиры.
Арендатор все чаще стал обращаться к арендодателю с просьбой пойти на уступки. Ведь соответствии с Законом Украины № 530-IX от 17 марта 2020 года карантин, введенный Кабинетом Министров Украины, относится к форс-мажорным обстоятельствам.
Но законно ли вообще, ссылаясь на форс-мажор, получить отсрочку/скидку или паузу в вопросе оплаты за арендуемую недвижимость и может ли арендодатель по закону отказать?
APNews пообщался с теми, кто столкнулся с подобной проблемой, а также выяснил у экспертов юридическую сторону “конфликта”.
Алина, 28 лет. Получила “скидку” на арендуемую квартиру
“Мы платили за квартиру 14 тысяч гривен. Но когда меня сократили на работе, я поняла, что даже если и удастся найти новый источник дохода, сумма заработка точно будет раза в два ниже предыдущей”, - поделилась девушка.
Она уточнила, что расписала арендодателям свой доход, который потеряла, и доход мужа. После чего попросила на два месяца снизить сумму арендной платы на 4 тысячи гривен (по 10 тысяч на каждый месяц, вместо 14 тысяч). И хозяева согласились.
Леонард, разрешил своим арендаторам “временно не платить”
Как рассказал Леонард, квартиру у него снимают два парня: “Один - шеф-повар в ресторане (который по закону сейчас закрыли), не может работать и платить за жилье. Второй - логист в сети магазинов. По факту ребята сейчас живут за счет одного. Пообщались и решили, что за апрель они уже не будут платить”, - поделился хозяин квартиры.
По его словам, обе стороны рассматривали вариант “раскидать” апрельский платеж на май и июнь. Но Леонард отказался.
“По договору, который мы заключили, арендаторы еще в начале заплатили за 2 месяца - за первый и за последний, как залог. При выселении мне пришлось бы все равно возвращать эту сумму. Но я им предложил взять ее в счет аренды за будущий месяц, им этот вариант подошел, на нем мы и сошлись”, - рассказал Леонард.
Законно ли это
APNews уточнил законную сторону ситуации с арендуемой недвижимостью в период пандемии. Ведущие украинские адвокаты и юристы в эксклюзивном комментарии APnews объяснили, насколько законно требовать уменьшить сумму аренды и можно ли на законных основаниях в этом отказать.
Адвокат и руководящий партнер АО “Артиус” Виталий Мацелюх уточнил, что введение ряда штрафных санкций, чрезвычайная ситуация, отсутствие вариантов у бизнеса для продолжения привычного и нормального режима и графика работы, конечно, влияют на условия пользования арендованным имуществом. А потому есть все законные основания для уменьшения/просмотра/освобождения от арендной платы.
Адвокат ЮК “Альянс Правовых сил” Кристина Людкевич объяснила, что делать людям, учитывая форс-мажорные обстоятельства:
- прежде всего оформлять документальное приостановлении своей деятельности в соответствующей сфере (приказ, распоряжение и т.п.);
- в любой форме сообщить о возникновении форс-мажорных обстоятельств (обстоятельств непреодолимой силы) другую сторону.
- применить процедуру урегулирования отношений сторон по договорам путем заключения соответствующих дополнений в договор о переносе сроков обязательств;
- в случае срыва выполнения договора аренды из-за карантина обращаться к контрагентам с письмами, в которых ссылаться на ст. 617 Гражданского кодекса Украины (согласно ей, лицо, нарушившее обязательство, освобождается от ответственности за нарушение обязательства, если докажет, что нарушение произошло вследствие случая или непреодолимой силы).
В то же время, следует указывать на наличие причинно-следственной связи между карантином и сложностями, возникающими при выполнении обязательств.
Если в вашем договоре нет раздела о форс-мажоре или нет ссылки именно на документ от Торгово-промышленной палаты, которая подтверждает факт форс-мажора, то можно прямо ссылаться на соответствующие акты власти:
- постановление Кабинета министров Украины от 11 марта 2020 №211;
- для Киева дополнительно еще и Протокол от 11 марта 2020 №9 Постоянной комиссии по вопросам техногенно экологической безопасности и чрезвычайных ситуаций Киевской городской государственной администрации "О дополнительных мерах предотвращения распространения новой коронавирусной инфекции (COVID 19)".
- п. 4,6 ст. 762 ГК Украины (наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает).
В то же время председатель правления Союза консультантов по недвижимости Иван Кудояр рассказал, как это все работает в действительности. По его словам, подходов к этой ситуации много - теоретических, практических, законодательных. Но в таком случае арендаторы больше неправы, в отличие от арендодателей. Потому что, в буквальном смысле, отсутствие денег - это не форс-мажор.
В основном такие решения принимаются на условиях взаимной договоренности. Собственник в таком случае понимает, что если он не сбросит какую-то цену, то люди завтра уедут, и ему придется снова выходить на рынок и потерять месяц, пока найдутся новые.
Если арендодатель скажет нет, повлиять на его решение по закону практически нереально. “Потому что договор у нас сейчас, как правило, подписывается “на коленке”, на каком-то непонятном бланке, без упоминания форс-мажора и так далее”, - заявил Кудояр.
Дальше объясняет, что если в договоре и указан такой пункт как форс-мажор, это дает только право обратиться в суд. И уже там доказывать, что вас не имеют право выселять, даже если вы не заплатили.
